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“刚刚业主打来电话，590万可以卖了。”中介小吴表示，只要买家有诚意，价格还是可以谈的。二十分钟前，挂牌价还是598万。但瞬间掉8万元，也不是底线。这套位于北京市朝阳区的两居室，上市两个月以来已经降价170万元。
在小吴的印象中，以往市场低谷的时候，小户型的房价还是比较坚挺的。但现在，从望京的热门地段，到刚需聚集的大望路，二手房暴跌百万并非孤例。贝壳研究院数据显示，今年10月，北京二手房业主降价比例达到91.6%，为“317新政”以来的最高值。
买卖双方的心理预期都发生了变化，购房者的犹豫观望状态将购房者的焦虑推向了顶峰。国家统计局数据显示，11月一线城市二手房销售价格环比上涨0.2%，北京环比下跌0.4%，为第五个连续一个月下降。
“当前调控政策保持稳定，首次置业和改善型住房置换需求没有升温动力；此外，新房供应阶段性较大，尤其是新房之间的竞争关系“限购房和二手房市场在上涨的情况下，市场很难回暖。”壳牌研究院首席分析师徐晓乐认为。
调控实施两年后，北京楼市仍处于长期自我修复期。
楼主信心崩溃
12月，北京进入严冬，小吴早早就站在店门口等着顾客看房。小吴从十九岁北漂开始，在北京做了十六年的房产中介。他亲眼目睹了北京房地产市场一步步走向狂热，也亲身经历了调控后戛然而止的市场。最后一个月是他一年中最忙的时候。
“12月8日帮客户签了448万元的房子，12月15日又签了303万元的房子……”看着工作记录，他的心底有了短暂的释然。脸。小吴所在区域是北京最大的朝阳区，去年常住人口360.5万，也是潜在买家最密集的地方。
但内心的不安还是难以掩饰。放映之间第一个顾客，小吴抽了一根又一根的烟。 “天气太冷，压力大，你看，我头发都白了。”其实对于他来说，最近的表现已经是年度最佳了。没有这些命令，我可能过不了这一年。对于其他店员来说，下单需要三四个月的时间。
“调控之前，卖房不用愁，房子挂牌了，大家抢购，连钥匙拿给我们看都找不到。”小舞感叹，从前，没有像现在这样的时间。下午带客户去看四房。如今，北京二手房市场持续低温，让这些从业者难以再体验曾经的狂欢。
我爱我家研究院数据显示，11月北京二手房成交均价54338元/平方米，环比10月下降0.83%，环比11月下降1.69%年内，为今年3月以来最低。月度物价总水平回到年初水平。
当月成交较多的行政区中，西城区成交均价环比上涨2.81%，顺义区成交均价环比上涨1.83%。此外，其他九区环比均下跌，其中石景山、通州、大兴、昌平跌幅均超过5%。全市二手房价格下行趋势更为明显。
在这场买卖双方的博弈中，业主的心理防线一步步崩塌。北京麦田成交房源监测数据显示，11月购房者整体议价区间为-6.9%，环比下降1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。
李华对此深有体会。作为“资深购房者”，他在全国拥有五套房子。用他的话说：“这几年，都是围绕着房子转的。”但李华发现，主人现在的心态正在发生逆转。以前看房的时候，业主很少着急，10万的砍价空间也算是离谱了。但是现在，业主可以卖掉挂牌价430万到370万的房子。
除了议价空间大增之外，更让他感动的是自己的卖房经历。 “我曾以270万元卖掉房子，本想等，却缩水到170万元，心理落差难以承受。”李华坦言，一旦交易变得困难，焦虑情绪就会迅速成倍增加，因为无法承受资产流失的风险。
但无论财富欲望多么强烈，卖盘疲软，关口温度低et 是当前的规范。小吴作为中介，甚至会劝业主稍微降低挂牌价。 “业主不懂行情，报价普遍虚高，最后都得压低。”他说，如果业主坚持不降价，就没人管了。
我只需要负重进入
五年前，全国楼市升温，一线城市北京的房价几乎翻了一番。但转折点即将到来。 2017年3月17日，条例生效，“认房认贷”直线推高购房门槛，无数炒房者望而却步。此后，北京二手房连续9个月下跌，累计跌幅达13.5%； 2018年全年均价仍同比下降3.3%。
投资需求大幅下降。 “以前，房价高的地方觉得投资空间大，每当有新楼盘开盘，三五个朋友就会一起去看。但现在，很难激起狂热的买房欲望。”房子。”李华说，在投资之前，就确定明年房价会上涨。但是现在大家都觉得红利期过去了，万一明年跌了怎么办？
小吴之前还接触过一个炒房的，多次炒房离婚，名下有11套房子。但是现在，他很少再遇到这样的人了。有些人有闲钱，只能靠“以小换大”来提高。而更多的人渴望拿到这座城市的门票。
北漂七年，今年王岚终于在北京扎根。 2月底生完孩子后，她开始和丈夫商量看房事宜。 “养个孩子很贵，不买，以后首付就存不下了。”可当她真正看房子的时候，才发现市区的房子太贵了，她根本买不起。老旧小区停车难，生活质量难以保障。
最终，他们选择了在五环外的通州落户。 “房主刚生二胎，想换三居室，新房押金已经交了，就等着把资金搬过来。”王岚表示，买房之后，至少有了根，可以在北京安家立业了。咬咬牙，她和丈夫签了合同。
像王岚这样的刚性需求正在成为市场的主要推动力。爱我家数据显示，11月，选择“购买”的顾客比例首次购房”比例达到74.97%，较10月份上升1.52个百分点。经过10月份的短暂收窄后，这一比例攀升至11月份统计以来的新高，刚性需求仍是主力在市场上。
当二手房也在“以价换量”时，刚需入市也会对成交产生短期提振。据北京市住房和城乡建设委员会统计，11月份二手住宅网上签约11203套，较10月份网上签约8879套，增加2324套，增幅环比增长26.2%，同比增长32.1%。
我爱我家研究院分析认为，长期的成交低迷和价格下跌，为北京二手房市场积累了大量潜在需求。经过一段时间的观望，加上近期南京、深圳等地调控政策局部小幅松动，这些需求的入市意愿有所增强，市场活跃度小幅回升。
“不过，北京楼市调控压力依然较大，松动的可能性很小。市场购房有效需求仍以刚性需求为主，房价上涨空间不大上升。”上述机构认为。和硕研究院首席分析师郭毅也表示，目前的北京楼市，买房的资质有限，价格再低也只会在短期内刺激需求，不会长久。 - 长期可持续性。
新房与二手房继续僵持
除了买卖双方和市场的博弈外，北京二手房持续低温与近年来大量竞价房源密切相关。
2017年底，北京开始大面积出让限购宅基地，2018年相关项目开始密集入市。中原地产数据显示，近两年，限购竞价房占北京市场供应量的70%。大兴、丰台、房山、昌平四区是供应重点。
由于房屋在土地出让阶段限价，限价房的销售价格通常低于同区域的市场水平，从而对二手房市场形成极大的分流。 “只要该片区有限购房项目，就很容易分流整个片区的成交量，也会拉低均价。”有业内人士表示。
但这并不代表限购房在市场上大行其道。由于供应量大、区域相对集中，北京限竞房整体消化情况不佳。
中原地产指出，截至今年11月底，北京限竞房累计供应5.4万套，网签规模约2.3万套，整体成交率只有大约43%。库存规模首次突破3万套。其中，供应相对集中的房山区，抛售率为22.7%，仅为全市抛售率的一半左右。
截至目前，北京商品房存量达7.56万套，创近八年来新高。此外，北京限竞房签约总套数2.34万套，存量高达3.1万套，也刷新了历史记录。
中指研究院认为，2018年下半年以来，共享产权房和限制竞争房迎来市场准入高峰，逐渐占据市场供需的重要位置，有效供给快速增加的市场。但部分区域性项目推向市场，产品同质化严重。市场明显处于供过于求的状态，房企面临巨大挑战。
不仅如此，上述机构表示，80%的入市项目已经亏损或将面临亏损。从销售进度来看，仅有8款商品基本售罄，大部分商品截止当天仍有库存。随着销售时间的延长，总成本将进一步增加。即使现在平仓，按照入市的时间，也只能减少损失。
限竞房与二手房的僵局短期内不会结束。 “限购房竞争将分流二手房需求，明年还将持续。尤其是限购房供应集中的地区，二手房成交量和价格将继续受到影响。”郭义相信。
我爱我家研究院表示，目前北京楼市调控是史上最大规模，而且今年四季度以来，各地多次调控微调，空间不大为未来进一步的政策加码。但是，北京仍然是全国楼市的风向标。在“房住不炒”的策略下，政策难有松动。预计2020年北京楼市政策将保持平稳。
下紧缩的政策和观望的市场，在北京买房仍然是重头戏。
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