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农村闲置宅基地如何盘活利用

发布时间:2022-04-22 04:00   来源:未知    作者:新博网

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本文作者:白玲 北京在明律师事务所

导读:城市化的发展催生了大量农民进城务工,农村青壮年劳动力的流失导致了乡村人口空心化日益严重。同时,越来越多的务工农民选择在城里买商品房住,导致农村宅基地空置化越来越普遍。根据社科院的研究显示,2018年农村宅基地闲置程度平均为10.7%,只有盘活闲置宅基地,才能增加农民收入提高土地利用效率,挖掘农村潜力推动新农村建设。为此本文为广大农民朋友介绍两种盘活闲置宅基地的方法。

一、宅基地确权登记

2020年自然资源部曾下发确权登记工作通知,要求各地于2020年底基本完成宅基地和集体建设用地的不动产登记工作。农村的土地所有权属于村集体,村民享有的是无限期的使用权。对宅基地进行确权登记以明确其权属,有利于保护农民的合法财产,是依法盘活宅基地的前提。

此次声势浩大全国性的宅基地确权工作贯彻实施的是“房地一体”政策,即房屋和宅基地的一体确权,进行统一确权登记并统一颁发证书。通俗的讲,确权登记就是向当地的国土部门申报土地证,具体流程包括申报、权属调查、审核与公告、审批和登记注册。其中最为重要的是权属调查中对于宅基地面积的认定。

由于历史原因宅基地面积难以认定的,家中人口的增长导致对房屋进行不定期的扩建和翻新是农村的常态。根据我国相关的法律规定,宅基地实际面积的认定需考虑两部法律的颁布。根据1987年的《土地管理法》该法规定了“一户一宅”的政策,1987年之前建造的房屋没有证件,按照实际面积为准;2008年《城乡规划法》出台,并规定了想要建造房屋必须获得建设规划许可证,因此2008年之后建造的房子以证载面积为准。

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二、盘活闲置宅基地

(一)宅基地的流转

根据《农村宅基地管理办法》的规定,首先,农村宅基地的流转只能在同一集体经济组织成员内部进行,即宅基地的转让对象仅限于本村村民,向本村以外的村民转让无效,向城镇居民转让宅基地无效。目前农村改革个别试点对此有所放开,将流转范围扩大到乡镇,甚至整个县域范围。

其次,宅基地的流转必须经过村里同意,包括村委会或者村民大会,因为宅基地使用权本就是由村集体无偿分配给本村村民的,村民对于宅基地的转让不能私下进行。

再者,根据“房地一体”和“一户一宅”的原则,宅基地和地上房屋需一并转让,且转让后不得再申请宅基地。最后,转让合同生效后应及时办理宅基地使用权变更手续。

(二)宅基地的开发

在乡村振兴的大背景下,国家为了激活沉睡的土地资本,采取了一系列的政策盘活闲置的宅基地。2019年农业农村部发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,其中提出:“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营。”

租赁是开发宅基地的主要方式。包括农户自己出租、企业统一收购租赁、村集体收购后统一租赁。此外还有入股的形式,农民将宅基地使用权作为股份吸引投资并按照股份进行分红。

盘活闲置农村宅基地的是大势所趋,一方面保障了农民土地权益,另一方面宅基地的流转、开发增加了农民的财产性收入,深挖农村经济发展潜力,逐步形成宅基地市场化流转模式。

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